Investir dans l’immobilier est souvent perçu comme une stratégie judicieuse pour se constituer un patrimoine ou faire fructifier son capital. L’apport en fonds propres généralement nécessaire peut néanmoins freiner les investisseurs ou postposer l’opération.
Avec sa nouvelle formule, RGF propose, en collaboration avec Hownvestor, une solution innovante et rentable, permettant aux indépendants dirigeants d’entreprise d’investir dans l’immobilier à partir de 7.500€ de fonds propres. Cette offre s’inscrit également dans une stratégie plus large de protection des dirigeants d’entreprise.
COMMENT INVESTIR DANS L’IMMOBILIER EN BELGIQUE AVEC CETTE NOUVELLE FORMULE DE FINANCEMENT ?
Le principe de l’investissement est simple : il s’agit d’un achat immobilier en indivision, pour lequel vous apportez très peu de fonds propres. Ce modèle est rendu possible grâce à la combinaison de trois éléments financiers principaux :
- Un apport personnel limité : vous n’avez besoin que de 7.500€ de fonds propres pour entrer dans l’opération.
- La contraction d’un crédit “bullet” : le reste du financement est couvert par un prêt terme fixe, ou “crédit bullet”. Ce type de prêt vous permet de différer le remboursement du capital jusqu’à une date ultérieure.
- Un co-investisseur passif : un partenaire externe – la société Hownvestor – apporte le solde des fonds requis et détient une part dans la propriété. Il s’agit d’un investisseur passif, ce qui signifie qu’il ne participe pas à la gestion quotidienne du bien, mais perçoit une rémunération pendant la durée de l’investissement et à la sortie de l’indivision qui aura lieu, au plus tard, 10 ans après l’acquisition.
Le concept d’achat en indivision permet ainsi de répartir les responsabilités financières, tout en vous offrant une opportunité d’accroître votre capital à moyen ou long terme.
QUELLES SONT LES PRINCIPALES CONDITIONS ?
Afin de maximiser la rentabilité et assurer la tranquillité des investisseurs, la formule Hownvestor impose plusieurs critères.
Voici les principales conditions à remplir :
- Investir dans un bien neuf : un bien immobilier neuf est souvent plus rentable à long terme et plus facile à revendre. De plus, il est couvert par une garantie décennale et est plus attractif pour les locataires, notamment grâce à une meilleure performance énergétique.
- Être constitué en société : cette formule est particulièrement destinée aux indépendants et entrepreneurs constitués en société désireux de se constituer un patrimoine immobilier privé, et ce en raison des conditions et spécificités directement liées au crédit bullet.
- Acceptation du dossier de crédit : Comme pour tout projet immobilier, le dossier de crédit doit être validé par l’organisme prêteur, une étape incontournable pour garantir l’accès à ce type de financement.
En remplissant ces conditions, les investisseurs peuvent profiter pleinement des avantages de la formule Hownvestor tout en bénéficiant d’une gestion simplifiée et d’une rentabilité accrue à long terme.
EXEMPLE D’INVESTISSEMENT
Prenons un exemple illustrant un achat immobilier de 325.000€ TTC pour un appartement neuf. Voici la répartition typique des financements dans le cadre de cette formule :
- Prix d’achat : 325.000€ (TTC)
- Apport personnel : 7.500€
- Crédit : 252.500€
- Part du co-investisseur : 65.000€Dans ce cas, le bien est financé en grande majorité par un crédit contracté au nom de l’investisseur, et le co-investisseur passif apporte 65.000€, soit environ 20% du montant total. En échange, sa participation est majorée d’un quart, ce qui représente ici une participation totale de 25% (20%x1,25).
Pendant la durée de l’investissement, les loyers perçus permettront de couvrir une grande partie (voire la totalité) des mensualités liées au crédit. Selon les estimations suivies, la différence entre le loyer perçu et les frais supportés – frais de copropriété, indemnité d’occupation versée au co-investisseur, charge de crédit – est faible puisqu’elle représente environ 100€ par mois. Cela signifie que l’investissement s’autofinance presque entièrement.
Les scénarios de sortie
Le co-investisseur demande le remboursement de sa part au plus tard au bout de 10 ans. A cette occasion, le bien peut être revendu, ou non. S’il vous est possible de rembourser Hownvestor sans revendre le bien, rien ne vous empêche de le conserver afin de continuer à percevoir l’intégralité de vos loyers et de postposer la réalisation de la plus-value. Pour plus de détails sur la fiscalité applicable, (consulter cet article de L’Echo).
- Option 1 : revente après 10 ans
Dans ce scénario, après 10 ans d’indivision, le bien est revendu, le crédit est soldé et le co-investisseur est remboursé. Sur base d’une indexation du prix de l’immobilier à 3,5%, le solde devrait atteindre environ 38.000€ pour 7.500€ investis. Cela représente un rendement annuel de 17,5% ! - Option 2 : rachat de la part du co-investisseur et revente après 20 ans
Une autre option consiste à racheter la part du co-investisseur après 10 ans, puis à conserver le bien, ici pour une période de 10 ans supplémentaires, avant de le revendre. Dans ce cas, avec une indexation annuelle de 3,5% du prix de l’immobilier, le bénéfice potentiel après 20 ans pourrait s’élever à 232.500€.
QUELS SONT LES AVANTAGES DE CETTE FORMULE ?
- Accessibilité : l’un des principaux atouts de la formule Hownvestor est qu’elle rend l’investissement immobilier accessible à ceux qui ne disposent pas (encore) de fonds propres importants ou qui ne souhaitent pas les immobiliser. Avec seulement 7.500€, il est possible d’acquérir une part majoritaire dans un bien immobilier à fort potentiel locatif.
- Mensualité faible : le modèle repose sur un (quasi-)autofinancement grâce aux loyers perçus et à la faible mensualité que représente un crédit bullet. Cela permet de limiter l’effort mensuel nécessaire tout en générant des revenus à long terme.
- Flexibilité à la sortie : les deux options de sortie permettent de choisir la stratégie la plus adaptée en fonction des conditions du marché immobilier, mais également de votre situation à ce moment-là.
CONCLUSION
La formule Hownvestor de RGF est une solution innovante, accessible et potentiellement très rentable pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier avec un apport limité. Ce modèle d’autofinancement, basé sur les loyers perçus et la collaboration avec un co-investisseur passif, présente de nombreux avantages pour les entrepreneurs et indépendants.
Il faut néanmoins garder à l’esprit que cette formule comporte certains risques. Les projections de valorisation immobilière reposent sur une hypothèse de croissance annuelle de 3,5%, mais le marché pourrait évoluer différemment. De plus, le crédit “bullet” exige un remboursement en une seule fois à la fin de la période, nécessitant une planification rigoureuse. Le rachat de la part du co-investisseur après 10 ans est aussi une étape clé à anticiper.
Le modèle de base présenté peut toutefois être adapté en fonction des objectifs et de la situation de chaque investisseur. Cette flexibilité permet de maximiser les opportunités tout en prenant les précautions nécessaires. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus et définir une stratégie personnalisée en accord avec vos besoins financiers à moyen et long terme.
