Financer vos investissements immobiliers avec votre EIP ?
Comment financer vos investissements immobiliers en Belgique et à l’étranger avec votre EIP ?
Vous prévoyez d’acheter une maison de vacances ou une résidence principale ? Vous disposez de plusieurs choix de financement pour une telle opération. Le recours à l’EIP en fait partie. Comment effectuer un tel montage financier ? Quelles en sont les conditions, les avantages ? Tout ce que vous devez savoir sur ce financement se trouve dans ce dossier.
Financer un investissement immobilier avec l’EIP : ce que dit la loi
Le financement d’un investissement immobilier avec votre EIP n’est pas un nouveau dispositif. Ce montage existe depuis plusieurs années et est bien encadré par la loi. Concrètement, la loi dit que tout investissement, que ce soit une nouvelle construction, un aménagement, un achat ou de grands travaux dans votre logement, peut être financé en partie ou en totalité par votre Engagement Individuel de Pension (EIP) ou une assurance groupe. La logique de ce montage financier se veut simple. Au lieu de percevoir les capitaux et les intérêts de votre pension complémentaire après 60 ou 65 ans, vous demandez à votre assurance de mobiliser une partie des réserves du 2e pilier de votre pension en vue de financer votre projet immobilier.
Les conditions du financement d’un projet immobilier avec votre EIP
Le financement de votre projet immobilier doit respecter au moins trois conditions :
- Sur la nature de la transaction
Sont autorisées toute opération visant l’acquisition de l’usufruit, de la pleine propriété, de l’emphytéose et de la superficie d’une propriété. L’achat de la nue-propriété d’un bien avec ce montage est donc exclu. Le financement couvre aussi la construction, la réparation, la transformation ou l’amélioration d’un logement existant.
- Sur le statut de l’acquéreur
L’Engagement Individuel de Pension/assurance groupe constituent le 2e pilier du plan de pension de chaque travailleur, qu’il soit salarié ou indépendant. Ainsi, le capital placé dans ce plan ne peut pas être mobilisé au profit d’une société. Le financement de votre projet immobilier avec l’EIP n’est donc pas possible si vous effectuez la transaction au travers d’une société ou avec le statut de personne morale.
- Sur la localisation du bien et de l’investissement
Les opérations immobilières financées par un EIP doivent concerner des biens situés en Belgique ou dans un pays membre de l’Espace Économique Européen. Autrement dit, ce montage financier est possible pour les acquisitions dans tous les pays de l’Union européenne, mais aussi en Islande, au Liechtenstein et en Norvège. L’achat d’un joli chalet en Suisse ou d’une résidence de vacances dans une contrée exotique des tropiques est donc exclu de ce dispositif.
Comment financer un projet immobilier avec votre EIP ?
Vous êtes chef d’entreprise ou exercez une profession libérale ou médicale à titre indépendant ? Le recours à l’EIP ou l’assurance groupe pour financer un investissement dans la pierre est courant dans ces secteurs. Vous avez le choix entre deux types de montages : l’avance sur l’EIP ou le credit bullet.
- Le financement par le système d’avance
Cette option vous permet de demander jusqu’à 75 % de votre épargne EIP pour financer l’achat, la construction, la transformation ou la réparation d’une maison. Lorsque vous prenez une avance sur votre EIP, la compagnie d’assurance vous facturera un pourcentage dépendant de la nature de votre contrat et de la politique générale de l’établissement.
- Le credit bullet
La souscription d’un credit bullet est un financement pouvant faire intervenir votre EIP. Le principe du montage consiste à emprunter le montant de l’achat, de la construction ou de la transformation de votre futur bien immobilier. Différence principale par rapport à crédit classique : vous remboursez le capital du crédit à l’échéance du contrat, en usant des réserves de votre pension ou revente d’immeuble ou héritage, etc.
Quel avantage pour le crédit bullet ?
Durant la période de remboursement, vous payez seulement les intérêts, cela diminue considérablement votre charge ce qui vous permet d’augmenter vos capacités d’emprunt et donc votre potentiel de rendement et de plus-values. Cette solution est donc particulièrement intéressante à combiner avec votre EIP/assurance groupe.
- Bon à savoir : la mise en gage
La mise en gage vous permet de ne prélever aucun montant sur votre 2e pilier de pension. Par contre, vous placez la partie « libre » de votre EIP comme gage d’un emprunt auprès d’une banque, d’une compagnie d’assurance ou de tout autre créancier prêt à vous octroyer un financement. La mise en gage constitue une alternative des plus intéressantes.
Optimiser le financement de vos investissements immobiliers avec l’EIP
Dans les faits, vous avez plusieurs choix de montage pour financer un projet immobilier avec votre EIP/assurance groupe. Chaque solution présentée dans ce dossier offre un ou plusieurs avantages non négligeables. Néanmoins, toutes ces options ne vous conviendront pas forcément. Le mode de financement idoine avec votre EIP dépend de votre profil d’emprunteur, l’envergure du projet, votre état de santé et bien d’autres facteurs. Une simulation complète est nécessaire pour connaître l’opération la mieux adaptée à votre situation. Nous vous accompagnons dans cette démarche, via nos experts en financement immobilier avec un EIP, une PLCI, un contrat INAMI ou autre. Si vous voulez obtenir des conseils sur mesure de la part de nos conseillers, remplissez le formulaire ci-dessous.
