L’immobilier est à l’heure actuelle, selon de nombreux professionnels, un investissement plutôt rentable. Il offrirait un rendement de l’ordre de 3% minimum. A la question de savoir si ce chiffre est fiable, les professionnels de l’immobilier sont unanimes et répondent par l’affirmatif. Oui, le rendement d’un tel investissement avoisine le minimum de 3%.
Il importe toutefois de faire la part des choses, en sachant clairement de quel rendement il est ici question. Il faut distinguer en effet trois types de rendement en matière immobilière. Il s’agit du rendement brut, du rendement net et du rendement financier. Chaque type de rendement possède ses caractéristiques propres, qui la distinguent des autres. Il convient alors de les appréhender au cas par cas pour se faire une idée plus précise de la situation.
La plupart des professionnels de l’immobilier, affirme qu’un rendement évalué à 3% est un fait avéré. Pour lui, si un rendement brut sur actif se situe en deçà de ce chiffre, l’immeuble considéré ne saurait être vu comme un bien d’investissement à proprement parler.
On considère comme étant le rendement brut le résultat obtenu en faisant le rapport des loyers totaux par an sur le prix d’achat de l’immeuble ou de l’appartement, tout en considérant les frais et éventuels travaux.
Le rendement net se distingue du rendement brut sur un détail. Il consiste en une déduction de tous les coûts engagés, du montant initial des loyers. L’importance ou non de ces coûts est en règle générale fonction du type de bien concerné.
Par ailleurs, lorsque le propriétaire ne veut pas lui-même s’occuper de la gestion de son appartement, il devra faire recours à un gestionnaire de biens. Ce dernier sera alors rémunéré à hauteur moyenne de 8%+TVA des loyers annuels. En plus de cela, il faut compter les frais d’agence pour une éventuelle remise en location des unités qui pourraient se libérer au fil du temps. Ces frais équivalent souvent à un mois de loyer, auquel s’ajoute la TVA.
En termes de fiscalité, la retenue que le propriétaire doit envisager payer sur son bien immobilier est fonction de la nature de l’immeuble concerné. Ainsi, elle sera plus élevée pour un immeuble neuf que pour un immeuble ancien, lequel bénéficie encore d’un ancien revenu cadastral vtoujours d’actualité depuis 1970. Quant aux assurances, le propriétaire se doit de contracter pour couvrir les conséquences d’un sinistre affectant l’immeuble, indépendamment d’une assurance à laquelle pourrait souscrire le locataire. Il est à préciser toutefois que cette assurance couvre également la responsabilité civile du propriétaire, dans l’éventualité où son bâti cause un dommage à une personne lambda. De même, une assurance loyers garantis affecterait le rendement immobilier.
L’entretien et la vacance locative sont d’autres facteurs qui pourraient influencer la rentabilité de l’investissement immobilier. Dans le premier cas, les frais inhérents à l’entretien seront fonction de la capacité du propriétaire à bricoler. Ils seront aussi tributaires de l’état du bien et de son ancienneté, selon qu’il s’agisse d’une construction neuve ou très ancienne.
Dans le second cas, la vacance locative serait rare si le bien se loue assez vite et facilement. Dans cette hypothèse, le propriétaire ne devrait pas connaître trop de périodes creuses pour mettre son bien en location. En revanche, s’il dispose d’un bien particulier, qui se distingue par sa taille par exemple, il pourrait avoir quelques difficultés à le louer. Dans ce contexte, la période de vacance locative serait plus importante et affecterait logiquement le rendement de l’investissement.
Le rendement financier s’entend au sens du rendement sur fonds propres, à distinguer du rendement sur actif. Il est nécessaire pour les investisseurs d’appréhender ce rendement, qu’il faut considérer comme le « vrai » rendement de leur investissement. Il s’agit de la définition basique du rendement, celle qui est appliquée dans la plupart des cas aux investissements dans le secteur de l’immobilier. Quel rendement obtient-on sur le cash investi ? En guise d’illustration, un rendement sur actif de 4% pour un immeuble ayant coûté 1.000.000 d’euros peut facilement conduire à un rendement sur fonds propres de l’ordre de 10%, à condition que le niveau d’endettement soit convenablement maîtrisé.
