Inzicht in de werking van vastgoedinvesteringen en -rendementen
Volgens veel professionals is vastgoed momenteel een vrij rendabele investering. Het zou een rendement van minimaal 3% opleveren. Op de vraag of dit cijfer betrouwbaar is, antwoorden vastgoedprofessionals unaniem bevestigend. Ja, het rendement van een dergelijke investering ligt rond het minimum van 3%.
Het is echter belangrijk om een onderscheid te maken en duidelijk te weten over welk rendement het hier gaat. Er zijn namelijk drie soorten rendementen op het gebied van onroerend goed. Het gaat om hetbrutorendement, hetnettorendementen hetfinanciële rendement. Elk type rendement heeft zijn eigen kenmerken, waardoor het zich onderscheidt van de andere. Het is dus raadzaam om ze per geval te bekijken om een beter beeld van de situatie te krijgen.
Het brutorendement
De meeste vastgoedprofessionals beweren dat een rendement van 3% een bewezen feit is. Als het bruto rendement op activa onder dit cijfer ligt, kan het betreffende pand volgens hen niet als een echte investering worden beschouwd.
Als brutorendement wordt beschouwd het resultaat dat wordt verkregen door de totale jaarlijkse huurinkomsten te delen door de aankoopprijs van het gebouw of appartement, rekening houdend met de kosten en eventuele werkzaamheden.
Het nettorendement
Het nettorendement verschilt op één punt van het brutorendement. Het bestaat uit een aftrek van alle gemaakte kosten van het oorspronkelijke huurbedrag. Of deze kosten al dan niet van belang zijn, hangt in de regel af van het type onroerend goed.
Als de eigenaar zijn appartement niet zelf wil beheren, moet hij een beroep doen op een vastgoedbeheerder. Deze laatste ontvangt dan een vergoeding van gemiddeld 8% + btw van de jaarlijkse huur. Daarnaast moeten de makelaarskosten worden meegerekend voor het eventueel opnieuw verhuren van appartementen die in de loop van de tijd vrijkomen. Deze kosten bedragen vaak een maand huur, vermeerderd met btw.
Wat de fiscaliteit betreft, hangt de inhouding die de eigenaar op zijn onroerend goed moet betalen af van de aard van het betrokken gebouw. Zo zal deze hoger zijn voor een nieuw gebouw dan voor een oud gebouw, dat nog steeds profiteert van een oud kadastraal inkomen dat sinds 1970 van kracht is. Wat verzekeringen betreft, moet de eigenaar een verzekering afsluiten om de gevolgen van een schadegeval aan het gebouw te dekken, ongeacht of de huurder al dan niet een verzekering heeft afgesloten. Er moet echter worden opgemerkt dat deze verzekering ook de burgerlijke aansprakelijkheid van de eigenaar dekt, voor het geval zijn gebouw schade toebrengt aan een willekeurig persoon. Ook een verzekering voor gegarandeerde huurinkomsten zou van invloed zijn op het rendement van het onroerend goed.
Onderhoud en leegstand zijn andere factoren die de rentabiliteit van een vastgoedinvestering kunnen beïnvloeden. In het eerste geval zijn de onderhoudskosten afhankelijk van de doe-het-zelfvaardigheden van de eigenaar. Ze zijn ook afhankelijk van de staat en de leeftijd van het pand, naargelang het om een nieuwbouw of een zeer oud pand gaat.
In het tweede geval zou er zelden sprake zijn van leegstand als het pand snel en gemakkelijk verhuurd kan worden. In dat geval zou de eigenaar niet al te veel periodes zonder huurders moeten meemaken om zijn woning te verhuren. Als hij echter een bijzondere woning heeft, die zich bijvoorbeeld onderscheidt door zijn grootte, zou hij wel eens moeite kunnen hebben om deze te verhuren. In dat geval zou de leegstandperiode langer zijn en dat zou logischerwijs van invloed zijn op het rendement van de investering.
Het financiële rendement
Het financiële rendement wordt verstaan als het rendement op eigen vermogen, te onderscheiden van het rendement op activa. Het is noodzakelijk dat beleggers dit rendement begrijpen, dat moet worden beschouwd als het "werkelijke" rendement van hun investering. Dit is de basisdefinitie van rendement, die in de meeste gevallen wordt toegepast op investeringen in de vastgoedsector. Welk rendement wordt behaald op het geïnvesteerde geld? Ter illustratie: een rendement op activa van 4% voor een gebouw dat 1.000.000 euro heeft gekost, kan gemakkelijk leiden tot een rendement op eigen vermogen van ongeveer 10%, op voorwaarde dat de schuldenlast goed onder controle wordt gehouden.
