U bent bedrijfsleider en overweegt om uw huis met uw bedrijf te kopen?
Achter dit idee, dat vaak als fiscaal voordelig wordt beschouwd, gaan in werkelijkheid talrijke juridische, fiscale en vermogensrechtelijke implicaties schuil die zorgvuldig moeten worden onderzocht.
Het is waar dat aankopen via een vennootschap interessante voordelen kunnen bieden op het vlak van aftrekbaarheid, of kunnen passen in een meer algemene vermogensstrategie.
Maar deze constructie is niet altijd optimaal en kan in sommige gevallen valkuilen bevatten.
Waarom is kopen als bedrijf zo aantrekkelijk?
- Omdat de kasmiddelen van het bedrijf soms beter beschikbaar zijn dan die van het privévermogen;
- Omdat het mogelijk is om het onroerend goed fiscaal over 33 jaar af te schrijven;
- Omdat bepaalde kosten in verband met het onroerend goed (rente, werkzaamheden, onderhoud) gedeeltelijk aftrekbaar kunnen zijn;
- Omdat het een instrument kan zijn voor indirecte overdracht van vermogen.
Onroerend goed: kopen via een vennootschap, is dat echt een goed idee?
Hieronder volgt een niet-uitputtende lijst van nadelen die gepaard kunnen gaan met de aankoop van een bedrijf.
1. Een sterk verminderde bescherming van de gezinswoning:
Als natuurlijke persoon geniet de hoofdverblijfplaats een sterke wettelijke bescherming: verbod op verkoop zonder toestemming van de echtgenoot, vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot, enz. In een vennootschap verdwijnt deze bescherming. Het onroerend goed wordt een actief van de onderneming, dat de bestuurder vrij kan verkopen of hypothekeren.
2. Een soms nadelig belastingstelsel:
- Persoonlijke belasting op ATN (voordeel van enige aard) als u in het onroerend goed woont;
- Als het om een eerste woning gaat, is er geen mogelijkheid om de registratierechten met 12,5 % (10 % in het Vlaamse Gewest) te verminderen → zie ons artikel: Vermindering van de registratierechten in Wallonië vanaf 2025;
- Bij doorverkoop wordt de meerwaarde belast met vennootschapsbelasting (ISOC) en vervolgens opnieuw belast als u het geld uit de vennootschap wilt halen.
- Ook de ontvangen huurinkomsten worden belast en vervolgens onderworpen aan een roerende voorheffing voordat ze naar uw privévermogen kunnen worden overgedragen.
3. Een complexere wederverkoop:
Als het bedrijf zowel operationele activiteiten als onroerend goed bezit, wordt de waardering van het bedrijf minder duidelijk. Dit kan potentiële kopers afschrikken of problemen opleveren bij de verkoop van aandelen.
4. Een fiscaal rigide uitgang:
Het overbrengen van het onroerend goed naar uw privévermogen op het moment van pensionering of liquidatie van de vennootschap brengt aanzienlijke kosten en hoge belastingen met zich mee. Op termijn kan de constructie, hoewel aantrekkelijk aan het begin van de transactie, uitgroeien tot een echte fiscale gevangenis.
Voor een grondige analyse, zie ook het volledige dossier van L’Écho over vastgoed in vennootschappen.
In welke gevallen is een aankoop via een vennootschap relevant?
- Als het onroerend goed volledig bestemd is voor verhuur of uitsluitend voor professioneel gebruik (bijvoorbeeld: dokterspraktijk, kantoren, magazijn);
- Als u meerdere goederen bezit binnen een afzonderlijke vermogensvennootschap;
- Als u een nieuw product koopt, kunt u onder bepaalde voorwaarden de btw terugvragen.
- Als u van plan bent om de aandelen van de vennootschap geleidelijk aan uw erfgenamen over te dragen via een schenking, wanneer er een reële wil bestaat om het bestaande onroerend goed te behouden.
Maar let op: deze situaties vereisen altijd een strikte begeleiding door uw adviseurs.
Wat met een gemengde aankoop door een particulier en een bedrijf?
Soms wordt overwogen om een onroerend goed gezamenlijk aan te kopen, waarbij een deel via de vennootschap en een ander deel als natuurlijke persoon (bijvoorbeeld 60 % via de vennootschap en 40 % via de bedrijfsleider). Deze constructie kan een zekere fiscale en vermogensoptimalisatie mogelijk maken – met name in het geval van onroerend goed dat bestemd is voor gemengd privé- en professioneel gebruik – op voorwaarde dat ze zeer goed gestructureerd is:
- duidelijke verdeling van kosten en inkomsten;
- Overeenkomst inzake onverdeeldheid of aandeelhoudersovereenkomst;
- Grondige evaluatie van de fiscale gevolgen bij wederverkoop, overdracht of uittreding van een van de mede-kopers.
Deze hybride formule kan relevant zijn, maar vereist voorafgaand onderzoek en nauwkeurige monitoring.
En privé? Er bestaan flexibele oplossingen!
Kiezen voor een aankoop als natuurlijke persoon kan meer flexibiliteit en bescherming bieden, met name voor hoofd- of tweede woningen.
Naast fiscale en vermogensaspecten, die altijd per geval moeten worden beoordeeld, is het interessant om te weten welke financieringsoplossingen er zijn om de lening aan te passen aan uw profiel en uw vermogensdoelstellingen, met name:
- Langlopende kredieten (30 of 40 jaar):
Om de maandelijkse aflossingen te spreiden en uw spaarvermogen te behouden – zie ons artikel: Hypotheek met een looptijd van 30 of 40 jaar: een voordelige strategie? - De bulletlening:
Bij een bulletlening worden tijdens de looptijd van de lening alleen de rente afgelost, het kapitaal wordt op de vervaldag terugbetaald. Interessant voor vermogensprofielen of uitgestelde inkomsten. - Het Lombardkrediet:
Gesteund door een effectenportefeuille of een levensverzekeringscontract. Hiermee kunt u liquide middelen vrijmaken zonder uw activa te moeten verkopen.
Met deze oplossingen kunt u soms uw eigen vermogen behouden, uw vermogensstrategie optimaliseren en zelfs een toekomstige overdracht veiligstellen.
Tot slot, in het openbaar of privé?
Het kopen van een woning via uw bedrijf is geen beslissing die u lichtvaardig moet nemen. Raadpleeg ons, wij beschikken over een uniek ecosysteem van kredietdeskundigen, adviseurs op het gebied van bescherming, experts in vermogensoverdracht en juristen. Samen analyseren wij uw project in al zijn facetten, in samenwerking met uw notaris of accountant, om u te helpen de beste beslissing te nemen.
Maak voordat u begint een afspraak met onze experts voor een eerste persoonlijk advies. Een goede beslissing vandaag betekent een behouden vermogen morgen.
Door Julie G
Ik wil een gratis offerte
Vul het onderstaande formulier in om een gepersonaliseerde offerte te ontvangen: