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L'investissement et le rendement immobilier

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Comprendre le fonctionnement de l'investissement et du rendement immobilier

 rendement immobilier investissement

L'immobilier est à l'heure actuelle, selon de nombreux professionnels, un investissement plutôt rentable. Il offrirait un rendement de l'ordre de 3% minimum. A la question de savoir si ce chiffre est fiable, les professionnels de l'immobilier sont unanimes et répondent par l'affirmatif. Oui, le rendement d'un tel investissement avoisine le minimum de 3%.

Il importe toutefois de faire la part des choses, en sachant clairement de quel rendement il est ici question. Il faut distinguer en effet trois types de rendement en matière immobilière. Il s'agit du rendement brut, du rendement net et du rendement financier. Chaque type de rendement possède ses caractéristiques propres, qui la distinguent des autres. Il convient alors de les appréhender au cas par cas pour se faire une idée plus précise de la situation.

Le rendement brut

La plupart des professionnels de l'immobilier, affirme qu'un rendement évalué à 3% est un fait avéré. Pour lui, si un rendement brut sur actif se situe en deçà de ce chiffre, l'immeuble considéré ne saurait être vu comme un bien d'investissement à proprement parler.

On considère comme étant le rendement brut le résultat obtenu en faisant le rapport des loyers totaux par an sur le prix d'achat de l'immeuble ou de l'appartement, tout en considérant les frais et éventuels travaux.


Le rendement net

Le rendement net se distingue du rendement brut sur un détail. Il consiste en une déduction de tous les coûts engagés, du montant initial des loyers. L'importance ou non de ces coûts est en règle générale fonction du type de bien concerné.

Par ailleurs, lorsque le propriétaire ne veut pas lui-même s'occuper de la gestion de son appartement, il devra faire recours à un gestionnaire de biens. Ce dernier sera alors rémunéré à hauteur moyenne de 8%+TVA des loyers annuels. En plus de cela, il faut compter les frais d'agence pour une éventuelle remise en location des unités qui pourraient se libérer au fil du temps. Ces frais équivalent souvent à un mois de loyer, auquel s'ajoute la TVA.

En termes de fiscalité, la retenue que le propriétaire doit envisager payer sur son bien immobilier est fonction de la nature de l'immeuble concerné. Ainsi, elle sera plus élevée pour un immeuble neuf que pour un immeuble ancien, lequel bénéficie encore d'un ancien revenu cadastral toujours d'actualité depuis 1970. Quant aux assurances, le propriétaire se doit de contracter pour couvrir les conséquences d'un sinistre affectant l'immeuble, indépendamment d'une assurance à laquelle pourrait souscrire le locataire. Il est à préciser toutefois que cette assurance couvre également la responsabilité civile du propriétaire, dans l'éventualité où son bâti cause un dommage à une personne lambda. De même, une assurance loyers garantis affecterait le rendement immobilier.

L'entretien et la vacance locative sont d'autres facteurs qui pourraient influencer la rentabilité de l'investissement immobilier. Dans le premier cas, les frais inhérents à l'entretien seront fonction de la capacité du propriétaire à bricoler. Ils seront aussi tributaires de l'état du bien et de son ancienneté, selon qu'il s'agisse d'une construction neuve ou très ancienne.

Dans le second cas, la vacance locative serait rare si le bien se loue assez vite et facilement. Dans cette hypothèse, le propriétaire ne devrait pas connaître trop de périodes creuses pour mettre son bien en location. En revanche, s'il dispose d'un bien particulier, qui se distingue par sa taille par exemple, il pourrait avoir quelques difficultés à le louer. Dans ce contexte, la période de vacance locative serait plus importante et affecterait logiquement le rendement de l'investissement.

Le rendement financier

Le rendement financier s'entend au sens du rendement sur fonds propres, à distinguer du rendement sur actif. Il est nécessaire pour les investisseurs d'appréhender ce rendement, qu'il faut considérer comme le "vrai" rendement de leur investissement. Il s'agit de la définition basique du rendement, celle qui est appliquée dans la plupart des cas aux investissements dans le secteur de l'immobilier. Quel rendement obtient-on sur le cash investi ? En guise d'illustration, un rendement sur actif de 4% pour un immeuble ayant coûté 1.000.000 d'euros peut facilement conduire à un rendement sur fonds propres de l'ordre de 10%, à condition que le niveau d'endettement soit convenablement maîtrisé.


Le crédit bullet, qu'est-ce que c'est ?

Encore appelé crédit à terme fixe, ou crédit in fine, le crédit bullet est un credit hypothécaire qui permet au demandeur de rendre plus souple sa mensualité. Ainsi, tout le temps que durera le crédit, il n'aura à rembourser que les intérêts. Dans le cadre de ce credit hypothécaire, le capital est constitué via divers moyens, tels que l'épargne pension, l'assurance vie, la revente d'immeubles, etc. Au terme du crédit, il est remboursé en une fois. Il constitue donc un crédit qui se prête bien à un financement immobilier, en supposant bien évidemment que l'investisseur ait une parfaite maîtrise de la santé de l'immobilier ou qu'il ait la capacité de faire face à une éventuelle déconvenue.

C'est dire que le credit bullet se distingue d'un crédit traditionnel ! Il offre des avantages certains, qui plus est lorsqu'il est associé à une certaines assurances.

L'intérêt de coupler une assurance groupe et un crédit hypothécaire de type bullet

Cette assurance est une solution qui permet aux dirigeants d'entreprises, médecins et personnes exerçant des professions libérales de se constituer une pension complémentaire, qui viendrait s'ajouter à la pension légale. C'est une forme d'assurance qui a l'avantage de permettre au bénéficiaire de se constituer d'importants capitaux pour sa retraite. Elle permet de fait l'intégration des assurances en guise de compléments que sont :

  • Le revenu garanti : c'est une assurance qui couvre la rémunération du bénéficiaire en cas d'incapacité de travail ou de maladie.

  • L'exonération de prime : ici l'assurance continue de se payer d'elle-même, en cas d'incapacité de travail ou de maladie du souscripteur.
  • Décès : pour mettre les proches à l'abri en cas de décès soudain.
D'un point de vue fiscal, les primes de cette assurance sont payées par la société et sont déductibles entièrement. Une telle assurance est par ailleurs un moyen efficace pour le souscripteur de bénéficier de rémunération en différé ou immédiatement avec moins de contraintes fiscales, que dans le cas de dividendes ou de tantièmes.

De fait, en matière d'investissement immobilier, le contrat d'assurance groupe rend plus aisée l'opération immobilière, qu'il s'agisse de travaux, de construction ou d'achat. L'investisseur a non seulement la possibilité de garantir son capital, mais aussi de demander une avance sur les réserves qu'il a pu constituer jusque-là, afin d'assurer son financement immobilier.

En vue de réaliser un crédit avec reconstitution de capital, cette forme d'assurance est aussi une excellente solution. Dans cette hypothèse de combinaison, pour l'investisseur, la différence de coût entre un crédit traditionnel et un credit bullet remboursé via l'assurance groupe peut être impressionnante. Considérant les avantages de cette forme d'assurance, il va sans dire qu'elle s'avère un outil financier de taille, sur lequel devraient miser les investisseurs pour espérer un rendement immobilier conséquent !
 
 

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