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Pourquoi mettre les coûts de votre logement à charge de votre société n'est plus avantageux ?

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mercredi 17 octobre 2018

Pourquoi mettre les coûts de votre logement à charge de votre société n’est plus avantageux ?

En Belgique, de nombreux indépendants et dirigeants d’entreprises habitent gratuitement dans un logement de société, autrement dit un bien immobilier acheté au nom de leur entreprise.  Les avantages semblent évidents puisque l’entreprise supporte l’achat et les frais d’entretien de l’habitation.

 
Un avantage de moins en moins intéressant
Malheureusement, cet avantage perd de son intérêt.  En effet, le fisc a en ligne de mire les techniques permettant de reporter sur sa société un maximum de coûts.
 
Il existe trois situations possibles :
1) Vous achetez une habitation via votre société qui la met gratuitement à votre disposition
2) Vous achetez une habitation via votre société à qui vous payez un loyer
3) Vous effectuez un achat scindé
 

1) L’achat d’une habitation via votre société qui la met gratuitement à votre disposition

 Les avantages sont les suivants :
La déduction des frais tels que les frais de notaire, les droits d’enregistrements, les intérêts de l’emprunt, les frais d’entretien et le précompte immobilier.
L’amortissement de l’habitation.  La société peut amortir le coût d’acquisition de l’habitation.
Des frais de donation moindres.  Si vous souhaitez faire une donation à vos enfants, il vous suffit de faire donation des actions de la société au lieu du bien immobilier lui-même.
Pas de crédit ni de loyer pour le dirigeant d’entreprise.
Une réduction d’impôt importante.  Depuis l’été 2018, le gouvernement a décidé de fixer cet avantage de toute nature (habiter un logement gratuitement) à 100/60 du revenu cadastral indexé, multiplié par 2.  Pour les habitations dont le revenu cadastral est supérieur à 745 €, cela réduit de moitié le montant à payer.
 
Les inconvénients sont ceux-ci :
Le fisc plus strict.  L’administration fiscale rejette de plus en plus de frais que les sociétés exposent ce qui alourdit sa taxation. Les tribunaux n’acceptent plus que la société déduise de son bénéfice les frais du logement s’il ne ressort pas clairement de documents que la maison a été achetée pour rémunérer le dirigeant d’entreprise.
L’impôt sur la plus-value.  En cas de revente d’un bien immobilier acheté en société, la plus-value est taxée.  Par plus-value, on entend la différence entre le prix de vente et le prix du bien tel que repris dans les comptes de la société.
Le précompte mobilier.  En cas de revente, la totalité du prix de vente se retrouve dans la société.  Pour l’intégrer dans votre patrimoine personnel, vous devrez le transférer sous forme de dividende sur lequel vous paierez un précompte mobilier de 30%.


2) L’achat d’une habitation via votre société, à qui vous payez un loyer

 
 Les inconvénients sont les suivants :
Le fisc plus strict.  Dans ce cas, l’entreprise achète le bien immobilier et le loue à son dirigeant.  Si le loyer payé par le dirigeant est conforme au marché, il ne devrait pas y avoir de problème.  Malheureusement, des discussions surgissent souvent avec l’administration fiscale sur ce qu’est un loyer conforme au marché.  Si elle estime que le loyer payé est insuffisant, elle va imposer le dirigeant sur un avantage de toute nature.
Pas d’avantage financier.  Si vous devez payer un loyer conforme au marché, cette formule ne présente plus d’intérêt financier.  Les experts-comptables conseillent de plus en plus à leurs clients d’acheter eux-mêmes leur logement privé.
 

3) L’achat scindé

 
L’achat scindé consiste à acheter en personne physique la nue-propriété d’un bien immobilier et en faire acquérir l’usufruit par la société pour une période de 20 ou 30 ans.
 
L’inconvénient majeur est le suivant :
 
Le fisc plus strict.  Auparavant, il arrivait fréquemment que le dirigeant d’entreprise n’achetait que la nue-propriété  ce qui réduisait sensiblement le montant qu’il aurait payé pour la pleine propriété.  Il n’était pas rare que le dirigeant ne paie que 20% pour la nue-propriété et que la société débourse les 80% restants pour l’usufruit temporaire.
  
La société ne payait alors aucun loyer pendant 20 ou 30 ans.  Aussi longtemps que l’usufruit courait, l’entreprise pouvait déduire le prix d’achat, une partie des frais d’achat et les droits d’enregistrement de son bénéfice imposable.  Il s’agit d’un avantage fiscal incontestable.
 
L’administration fiscale accepte de moins en moins ce type de formule.
 
Aujourd’hui, la technique de l’achat scindé est encore à conseiller pour la partie professionnelle du bien immobilier, pas pour la partie privée.  Et à condition que la proportion entre la valeur de l’usufruit et la valeur de la nue-propriété ait été correctement calculée et qu’elle soit bien documentée.
 
(Source : L’Echo – 6 octobre 2018)

 

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